房地产信托“借新还旧”埋隐患
金融人才网
发布时间: 2012/4/13 9:31:49
文章来源:中国金融人才网
来自诺亚财富管理中心的统计显示，上周有4只房地产信托产品发行，规模达14.90亿元，占当周信托发行规模的37%，环比大幅上升。但有行业人士表示，很多新的房地产信托发行都是为了旧项目的兑付，这种“借新还旧”的模式存在较大风险。 “回暖”或为缓解兑付潮近来，不少信托公司的老客户频繁收到推荐新的房地产信托的广告，且其开出的收益率极具诱惑。如陆小姐接到一家四川的信托公司发来短信，称“针对市场对固定收益理财产品的旺盛需求，将推出多个优质房地产信托项目，投资期限1年，投资门槛为50万元，固定年收益率为10%。”相比以前的房地产信托，该产品期限短、门槛低、收益率高，颇令陆小姐心动。
实际上，从成立数量上看，近几周房地产信托的确出现回暖势头，且预期收益率较之前也稳中有升。不过，多数行业人士对此心存疑虑。普益财富研究员范杰表示，就在近期房地产信托量价回升的同时，此前运行的部分房地产信托纷纷提前到期。他认为，两者之间的关系耐人寻味。
“目前房地产资金极度紧缺，房地产销售从去年下半年起就一直清淡，持续到今年2月中下旬成交量才有一定反弹，但通常购房者使用按揭贷款，开发商实际回笼资金应在3月之后，显然，这段时间提前终止的信托还款来源于销售款的可能性不大。”范杰同时表示，虽然今年的信贷政策较以前有所放宽，但由于目前市场担心房地产的系统性风险，而银行的投资（贷款）一般在所有金融机构中为保守，故留给房地产信贷的额度并不大。在这种情况下，房地产商还信托的钱从何而来？虽无明显证据证明信托公司“借新还旧”，但两者时机如此接近，值得警惕。
“借新还旧”风险较大事实上，这种“借新还旧”模式在信托市场上早已有之。如去年11月，四川信托发行“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，接盘中融信托的“青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划”。又如，一款由金谷信托发行，以其于去年发行的将于今年7月和明年1月到期的同款产品的受益权作为收益标的的信托产品，近日正在热销，且后者较前者的预期收益率提高1.5%。上述两种产品都有类似嫌疑。
业内人士介绍，目前市场上有些房地产信托是基于同一个项目或关联项目，开发商或其关联方更换名目、另行融资，主要方式是直接用新信托接盘旧信托，或由用建筑公司名义申请融资并投资于已成立的信托产品受益权等。“通常以同一个项目再融资，投资者可能难以接受，但若用同一个开发商项目下的另一个项目进行融资，投资者就很难看出来了，不少房企便以此方式来缓解资金流困难，延迟兑付高峰期。”
WIND统计显示，已公布2011年年报的49家上市房地产公司，总负债额度达5789亿元，同比上涨40%，负债率也明显上升，平均负债率超过70%，创10年来，平均每股经营现金流量为-0.27元，其中27家公司呈经营现金净流出，保利地产、招商地产、金地集团，每股经营现金流为-1.12元、-1.60元、-0.81元。
从年报中也可看出，房地产公司的库存压力很大，若不能及时变现，企业资金链断裂的风险很大。这种风险在年内或将不会得到有效缓解，在这种形势下，房地产信托如何有效控制风险仍是一个难题。
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